Désolidarisation et assurance emprunteur : tout comprendre pour un prêt immobilier serein

La désolidarisation d’un prêt immobilier est une procédure essentielle lorsqu’un couple (marié, pacsé ou en concubinage) se sépare et qu’un seul conjoint souhaite conserver le bien ou reprendre seul le crédit immobilier. Cette démarche permet à l’un des co-emprunteurs d’être retiré du contrat de prêt, laissant l’autre assumer seul le remboursement.

Ce processus peut devenir complexe, notamment si l’emprunteur restant présente un risque aggravé de santé, car la désolidarisation affecte aussi l’assurance emprunteur, la quotité et les conditions d’acceptation par l’assureur ou la banque.

Nous vous expliquons en détail comment vous désolidariser, quelles étapes suivre, quels frais prévoir, et comment sécuriser votre assurance prêt immobilier.

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Qu’est-ce que la désolidarisation d’un prêt immobilier ?

Lorsqu’un couple souscrit ensemble un prêt immobilier, les deux co-emprunteurs sont solidairement responsables du crédit : si l’un ne paie plus, l’autre doit payer l’intégralité des mensualités.

La désolidarisation permet de :

retirer un des emprunteurs du contrat de crédit ;
transférer toute la dette à l’emprunteur qui garde le bien ;
modifier le contrat de prêt selon la nouvelle situation du couple.

La banque ne peut accepter la désolidarisation que si l’emprunteur restant prouve sa capacité financière à assumer seul le remboursement.

Lorsque l’emprunteur restant présente un risque aggravé de santé

La procédure peut être plus difficile :

l’assureur peut ajuster les garanties, la quotité ou appliquer une surprime ;
la banque peut refuser la désolidarisation si les garanties financières ou assurantielles ne suffisent pas ;
un rachat ou une renégociation d’assurance peut être nécessaire.

Comment se désolidariser d’un prêt immobilier ?

Il existe deux façons principales de se désolidariser :

Le logement est vendu pour rembourser totalement le crédit.
Si le prix de vente est inférieur au capital restant dû, chaque ex-conjoint doit payer sa part.

C’est le cas le plus courant lors d’une séparation ou d’un divorce :

un emprunteur reprend seul le prêt ;
l’autre se désolidarise ;
la banque modifie le contrat via un avenant.

Cas particulier : le divorce

Lors d’un divorce, le juge peut attribuer le bien à l’un des époux. Cependant, cela ne désolidarise pas automatiquement le prêt : les deux restent responsables tant que la banque n’a pas validé le transfert du crédit.

En savoir plus sur le cas du divorce

Les étapes officielles pour demander une désolidarisation

L’emprunteur qui souhaite se retirer du contrat effectue une demande formelle.
L’emprunteur restant doit également confirmer par écrit qu’il accepte de reprendre le prêt seul.

La banque vérifie :

revenus,
charges,
taux d’endettement,
stabilité financière.

Sans capacité financière suffisante, la banque peut refuser.

Si la banque accepte, elle prépare un avenant confirmant :

la sortie d’un emprunteur,
la nouvelle quotité,
les nouvelles conditions du prêt.

Indispensable pour officialiser le changement sur le titre de propriété.

Quels sont les coûts d’une désolidarisation ?

L’emprunteur restant doit prévoir certaines dépenses :

frais de dossier pour l’avenant bancaire ;
frais de notaire, en général autour de 7,5 % de la part rachetée ;
éventuels frais liés au rachat de soulte ou à la modification de la garantie (hypothèque, caution…).

Ces frais varient selon les banques, le contrat initial et l’intervention du notaire.

Impacts de la désolidarisation sur l’assurance emprunteur

La désolidarisation a un impact direct sur l’assurance emprunteur, car le conjoint restant doit désormais être assuré à 100 % du capital.

Ajustement de la quotité

Dans un prêt conjoint, il est courant d’assurer :

50 % + 50 %, ou
70 % + 30 %, etc.

Après désolidarisation, l’emprunteur seul doit être assuré à 100 % pour garantir le remboursement du prêt.

Cela entraîne souvent :

une augmentation de la prime d’assurance,
une révision du contrat,
éventuellement des surprimes en cas de risque aggravé de santé.

Cas des profils avec risque aggravé de santé

Si l’emprunteur restant présente un risque santé :

l’assureur peut imposer des exclusions ou surprimes ;
la banque peut refuser la désolidarisation si les garanties ne sont pas suffisantes ;
il peut être nécessaire de passer par AERAS, un courtier spécialisé ou un rachat d’assurance.

Nous accompagnons ces profils pour trouver un contrat adapté.

Rappel sur la quotité en assurance emprunteur

La quotité correspond à la part d’assurance attribuée à chaque emprunteur.
Elle doit toujours atteindre 100 % du capital emprunté pour sécuriser la banque.

Après désolidarisation, l’emprunteur doit donc être assuré à 100 %, sans exception.

FAQ – Désolidarisation prêt immobilier

Tout co-emprunteur engagé dans un prêt immobilier peut demander une désolidarisation lorsqu’il y a séparation, divorce ou changement important de situation personnelle. Pour être acceptée, la procédure doit obtenir l’accord de la banque, qui vérifie que l’emprunteur restant dispose d’une capacité financière suffisante pour assumer seul le crédit et le remboursement du contrat. Cette étape est indispensable pour sécuriser juridiquement la sortie du conjoint du prêt.

Pour traiter une demande de désolidarisation de prêt immobilier, les banques exigent généralement un ensemble de documents permettant de vérifier la situation juridique et financière des deux emprunteurs. Il s’agit le plus souvent de :

une demande écrite de désolidarisation, rédigée par l’emprunteur souhaitant se retirer du contrat ;
une lettre d’acceptation de l’emprunteur restant, confirmant qu’il reprend seul le remboursement du crédit immobilier ;
les justificatifs de revenus, charges et situation professionnelle, permettant d’évaluer la solvabilité du conjoint restant ;
les pièces d’identité des deux emprunteurs ;
les documents liés au divorce, à la séparation ou à la liquidation du régime matrimonial, lorsqu’ils s’appliquent ;
les documents relatifs à l’assurance emprunteur, nécessaires pour ajuster la quotité ou réévaluer le contrat.

Ces éléments permettent au prêteur d’étudier la capacité du conjoint restant à assumer seul le prêt et d’engager la procédure juridique de désolidarisation.

Selon les banques, la désolidarisation d’un prêt immobilier nécessite en moyenne 4 à 12 semaines. Ce délai varie en fonction de la complexité du dossier et comprend plusieurs étapes :

analyse financière de l’emprunteur restant pour vérifier sa capacité à assumer seul le crédit ;
préparation et signature de l’avenant au contrat de prêt ;
révision ou mise à jour de l’assurance emprunteur et de la quotité ;
intervention éventuelle d’un notaire, notamment en cas de transfert de propriété lors d’une séparation ou d’un divorce.

Le délai peut être plus court ou plus long selon les exigences du prêteur et la situation juridique des anciens conjoints.

En cas de refus de désolidarisation par la banque, plusieurs solutions permettent d’améliorer ou réévaluer votre dossier :

Renforcer votre dossier financier, en justifiant d’un meilleur taux d’endettement, de revenus stables ou de garanties supplémentaires.
Proposer une garantie complémentaire au prêteur (caution, hypothèque, apport), afin de sécuriser le remboursement du crédit immobilier.
Revoir l’assurance emprunteur, notamment la quotité ou les garanties, pour rassurer la banque sur la capacité du co-emprunteur restant à assumer seul le prêt.
Opter pour un rachat de crédit, permettant de restructurer le contrat et de repartir sur un nouveau financement à votre nom uniquement.
Consulter un notaire ou un courtier spécialisé, qui pourra vous accompagner juridiquement et financièrement pour trouver une alternative en cas de séparation ou de divorce.

Ces solutions augmentent vos chances d’obtenir une désolidarisation malgré un premier refus de la banque.

La désolidarisation d’un prêt immobilier n’entraîne pas systématiquement une modification du taux d’intérêt. Toutefois, la mise en place d’un avenant au contrat de crédit peut conduire la banque ou le prêteur à réviser les conditions initiales du prêt. Certaines banques profitent de la procédure pour renégocier les modalités du crédit, notamment le taux, surtout si le co-emprunteur restant présente un profil financier ou assurantiel plus fragile après la séparation ou le divorce.
À l’inverse, d’autres établissements conservent le taux d’origine lorsque la capacité financière de l’emprunteur à assurer seul le remboursement reste suffisante et que l’assurance emprunteur est correctement ajustée.

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