Auparavant, la Banque de France fixait le taux d’usure chaque trimestre. Toutefois, compte tenu de l’inflation et de l’augmentation des taux immobiliers, le calcul de ce taux a changé. Pour répondre au contexte, la Banque de France a annoncé une actualisation mensuelle du taux d’usure effective dès le 1^er février 2023. Cette mensualisation a été instaurée afin d’améliorer la situation des emprunteurs dont le dossier de demande de crédit se trouvait bloqué. À ce titre, la publication trimestrielle du taux d’usure est temporairement suspendue jusqu’au 1^er juillet 2023.

Aujourd’hui, de nombreux cas de refus de prêt sont générés par ce que l’on appelle « l’effet ciseau ». En effet, la progression des taux d’intérêt des crédits est toujours plus rapide que celle du taux d’usure et n’est donc pas toujours en corrélation avec les réalités du marché. Lorsque les taux augmentent rapidement comme actuellement, le décalage avec le seuil usuraire entraîne le refus de certains crédits malgré la solvabilité des emprunteurs. Le levier principal de baisse du TAEG se trouve alors dans la négociation de l’assurance emprunteur. Les courtiers sont alors d’un excellent conseil pour vous aider à obtenir des taux avantageux, en accord avec ceux de l’actualité.

Augmentation du taux d’usure au 1^er trimestre 2023

Depuis le début de l’année 2023, le taux d’usure fait l’objet de fortes revalorisations. De plus, sa mensualisation depuis février dernier a entraîné un ajustement encore plus rapide du taux des crédits immobiliers. Tout cela a pour effet une augmentation du taux moyen de 23 points de base par mois, toutes durées confondues. En mars 2023, le taux moyen a atteint la barre des 3 % contre à 2,82 % en février et 2,61 % en janvier. Au 1^er trimestre 2023, il s’est établi à :

• 2,86 % pour les prêts d’une durée de 15 ans ;
• 3,05 % pour les prêts d’une durée de 20 ans ;
• 3,20 % pour les prêts d’une durée de 25 ans.

Le taux d’usure en mai 2023

Publiés par la Banque de France le 27 avril 2023, les taux d’usure actuels ont pris effet à partir du 1^er mai 2023. Revus à la hausse, ils passent à :

• 3,91 % pour les emprunts inférieurs à 10 ans ;
• 4,33 % en taux fixe pour un prêt signé pour une durée de 10 à 20 ans ;
• 4,52 % en taux fixe pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus ;
• 4,31 % sur les prêts variables ;
• 4,52 % sur les prêts-relais.

Sur les emprunts immobiliers

Les prêts immobiliers ont une durée qui varie en fonction du montant de l’apport personnel nécessaire à l’achat du bien. Pour compenser l’envolée des taux d’emprunt, les emprunteurs sont contraints d’allonger la durée de leur crédit pour pouvoir réaliser leur projet immobilier. Cela leur permet ainsi de réduire le montant de la mensualité qu’ils ont à rembourser.

Au premier trimestre 2023, la durée moyenne des prêts octroyés s’est stabilisée à 245 mois, soit 20,4 ans, la réglementation plafonnant la durée de remboursement à 25 ans. De plus, le taux d’usure est identique pour les prêts de 20 et 25 ans. Pourtant, les écarts de taux entre ces deux durées, qui atteignent 0,20 point, restent significatifs. Cela risque de pénaliser les profils qui sont obligés d’emprunter sur des durées plus longues.

Sur le TAEG

La hausse du taux d’usure a aussi des répercussions sur le TAEG. Le TAEG moyen était de 3,1 % en janvier 2023 et de 3,3 % en février 2023. L’augmentation subie entre ces deux périodes le rapproche du taux d’usure. Cette hausse du TAEG a surtout justifié l’ajustement mensuel du taux d’usure pour débloquer l’accès au marché du crédit.

Sur l’apport personnel

Les banques restent toujours très exigeantes pour accorder un prêt immobilier, notamment en matière d’apport personnel. Au 1^er trimestre 2023, l’apport était de 66 891 euros pour un emprunt moyen, soit plus 2000 € par rapport au dernier trimestre 2022. Et aucune baisse n’est envisagée.

Sur les dossiers de demande de crédit

La progression des taux d’intérêt favorise le blocage des dossiers de demande de crédit immobilier, surtout ceux qui dépassent le seuil d’usure. De ce fait, le nombre de prêts octroyés a reculé. Avec l’actualisation mensuelle du taux d’usure, le nombre de dossiers bloqués tend aujourd’hui à diminuer. Avec l’augmentation du taux d’usure en mars 2023, plusieurs dossiers refusés le mois précédent à cause d’un TAEG légèrement au-dessus de l’usure se trouvent aujourd’hui acceptés.

Sur le marché du prêt immobilier

Avantage pour les acheteurs, le contexte actuel et la hausse du taux d’usure entraînent également une baisse des prix immobiliers. On observe notamment une baisse d’environ 28% entre mars 2022 et février 2023.