Taux d’usure 2025 et prêt immobilier : tout comprendre

En 2025, le taux d’usure continue d’être un indicateur clé pour l’accès au crédit immobilier en France. Après la forte hausse des taux d’intérêt observée en 2023 et 2024, la situation s’est stabilisée mais les emprunteurs restent confrontés à des conditions strictes pour obtenir un financement.

L’actualisation trimestrielle du taux d’usure, rétablie après la période exceptionnelle de mensualisation, est essentielle pour assurer une visibilité régulière du marché tout en maintenant une certaine stabilité dans les seuils légaux. Ce mode de calcul permet d’ajuster le seuil d’usure tous les trois mois, en fonction de l’évolution des taux pratiqués par les

Avant 2023, le taux d’usure était fixé chaque trimestre par la Banque de France. Avec la hausse rapide des taux immobiliers et l’inflation, une mensualisation exceptionnelle avait été instaurée à partir de février 2023 pour éviter le blocage de dossiers. Toutefois, ce dispositif mensuel ne s’applique plus : le taux d’usure est désormais fixé tous les trois mois (trimestriellement), comme ce sera le cas en 2025, permettant un suivi régulier tout en évitant les fluctuations trop fréquentes pour les emprunteurs.

En 2025, l’effet ciseau reste une problématique : les taux des crédits peuvent progresser plus vite que le taux d’usure, entraînant des refus de prêt malgré la solvabilité des emprunteurs. Pour optimiser leur dossier, la solution principale reste la négociation de l’assurance emprunteur, qui pèse fortement dans le calcul du TAEG. L’accompagnement d’un courtier spécialisé comme ASSFI permet de réduire le coût global et d’obtenir un contrat adapté aux exigences des banques.

Depuis la période de mensualisation en 2023, le taux d’usure a été ajusté plus fréquemment pour limiter les effets de seuil. Cependant, en 2025, le mode de fixation est trimestriel, et les revalorisations, bien que moins fréquentes qu’en mensualisation, restent importantes, reflétant le contexte de hausse des taux de crédit.

Au 1er juillet 2025, la Banque de France a publié les seuils applicables :

  • 4,80 % pour les prêts immobiliers d’une durée de 15 ans,
  • 5,05 % pour les prêts de 20 ans,
  • 5,20 % pour les prêts de 25 ans.

Ces niveaux, nettement supérieurs à ceux observés début 2023 (2,86 % à 3,20 %), traduisent l’impact de l’inflation et de la remontée des taux. Cela signifie que le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) du crédit peut être plus élevé tout en restant légalement accepté, mais cela augmente aussi le coût total du prêt immobilier.

Publiés par la Banque de France fin avril 2025, les nouveaux seuils d’usure sont entrés en vigueur au 1er mai 2025. Comme attendu, ils ont été revus à la hausse afin de suivre l’évolution des taux de crédit immobilier.

Les taux appliqués sont désormais de :

  • 4,95 % pour les emprunts inférieurs à 10 ans,
  • 5,20 % en taux fixe pour un prêt de 10 à 20 ans,
  • 5,35 % en taux fixe pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus,
  • 5,10 % pour les prêts à taux variables,
  • 5,30 % pour les prêts relais.

Ces seuils témoignent d’un marché immobilier sous tension, où les emprunteurs doivent intégrer un coût du crédit plus élevé, tout en profitant d’une plus grande transparence grâce à l’actualisation trimestrielle.

En 2025, la durée des prêts immobiliers dépend toujours du montant de l’apport personnel et du capital emprunté. Face à la hausse des taux de crédit, de nombreux emprunteurs choisissent d’allonger la durée de remboursement afin de réduire leurs mensualités. La réglementation fixe toujours un plafond à 25 ans, mais la moyenne s’établit désormais autour de 21 ans. Le taux d’usure reste identique pour les crédits de 20 et 25 ans, ce qui pénalise certains profils contraints d’emprunter sur des durées longues, avec des écarts de taux atteignant encore 0,20 point.

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui inclut les intérêts, l’assurance emprunteur et les frais annexes, est directement impacté par l’évolution du taux d’usure. En 2025, avec un taux d’usure autour de 5 % pour les prêts de 20 ans et plus, de nombreux dossiers frôlent ce seuil. L’assurance emprunteur joue donc un rôle central dans la négociation du TAEG et peut permettre à un dossier de rester sous la limite légale.

Les banques exigent toujours un apport important pour accorder un crédit immobilier. En 2025, l’apport moyen demandé dépasse 70 000 €, en hausse par rapport à 2023. Cette exigence vise à sécuriser le remboursement, mais elle exclut une partie des ménages, surtout les primo-accédants, qui doivent composer avec des conditions d’octroi de plus en plus strictes.

Avec la progression des taux d’intérêt, de nombreux dossiers de prêt immobilier dépassent désormais le taux d’usure fixé par la Banque de France, ce qui conduit les banques à refuser certains crédits malgré la solvabilité des emprunteurs. La mensualisation instaurée en 2023 avait temporairement limité ces blocages. Depuis, le mode de calcul est revenu à une actualisation trimestrielle, chaque trimestre, ce qui permet d’ajuster le seuil d’usure en fonction des taux pratiqués par les établissements bancaires. Bien que les révisions soient moins fréquentes, elles offrent encore une marge de manœuvre aux emprunteurs, à condition d’anticiper le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) et de comparer les offres de prêt immobilier, notamment l’assurance emprunteur. Cette vigilance reste indispensable pour optimiser la durée du crédit et sécuriser son financement, qu’il s’agisse d’un prêt immobilier ou d’un crédit à la consommation.

En parallèle, l’augmentation du taux d’usure et la hausse générale des taux de crédit immobilier continuent de peser sur le marché. Toutefois, la conséquence majeure observée en 2025 est la baisse des prix immobiliers, amorcée depuis 2023. Cette tendance rend certains biens plus accessibles malgré le contexte difficile, offrant une opportunité de présenter un solide dossier.

Le taux d’usure est le taux d’intérêt maximal légal qu’une banque peut appliquer pour accorder un prêt immobilier, un crédit à la consommation ou un prêt relais. Il inclut tous les frais liés au crédit : intérêts, frais de dossier, assurance. Fixé par la Banque de France, il protège les emprunteurs contre des taux excessifs et limite le risque de surendettement.

Le taux d’usure est calculé chaque trimestre par la Banque de France. Il correspond à la moyenne des taux effectifs pratiqués par les établissements bancaires, augmentée d’un tiers. Le calcul tient compte du type de crédit (immobilier, consommation), de sa durée et du TAEG (Taux Annuel Effectif Global).

Pour un emprunteur immobilier, le taux d’usure détermine la limite à ne pas dépasser pour obtenir un crédit. Si le TAEG de son prêt immobilier dépasse ce seuil, la banque est dans l’obligation de refuser le financement. Il est donc essentiel de comprendre ce mécanisme afin d’optimiser son dossier et de comparer les offres d’assurance, qui influencent fortement le TAEG.

Un taux d’usure élevé élargit l’accès au crédit immobilier puisqu’il relève le seuil maximal autorisé par la Banque de France, permettant à davantage d’emprunteurs d’obtenir un prêt. Toutefois, il entraîne aussi une hausse du coût global du crédit, car les taux d’intérêt et le TAEG (taux annuel effectif global) peuvent être plus élevés. À l’inverse, un taux d’usure trop bas bloque de nombreux dossiers, même pour des profils pourtant solvables, en raison de « l’effet ciseau » entre le taux de prêt et le seuil légal.

Pour optimiser son financement, il est donc essentiel de négocier son assurance, qui représente une part importante du TAEG, et de comparer plusieurs contrats. Recourir à la délégation d’assurance ou à un courtier spécialisé permet souvent de réduire significativement le coût de l’assurance, de rester en dessous du seuil d’usure et de sécuriser son projet immobilier.