Taux d'usure et prêt immobilier : définition et solutions

Le taux d’usure : impact sur le crédit immobilier et les emprunteurs à risque

L’assurance de prêt 27 décembre 2022

Le taux d’usure est fixé pour défendre les personnes souhaitant emprunter contre d’éventuels abus et pour encadrer les pratiques des organismes de prêt. Toutefois, pour certains profils d’emprunteurs, ce seuil peut représenter un obstacle à l’accès au crédit immobilier. L’assurance emprunteur peut devenir un véritable levier pour déjouer cette contrainte.

Les emprunteurs seniors ou présentant un risque aggravé de santé se voient de plus en plus refuser leur demande de crédit immobilier. Même si le taux d’endettement est respecté et si les emprunteurs sont solvables, le taux d’usure et le TAEG peuvent venir compromettre certains projets immobiliers. ASSFI vous en dit plus…

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Définition du taux d’usure

Publié chaque trimestre par la Banque de France, le taux d’usure correspond au seuil d’intérêt maximal auquel les établissements bancaires peuvent accorder un prêt immobilier. Ce seuil intervient également dans le cadre de prêts professionnels et de prêts à la consommation. Le taux d’usure doit obligatoirement être supérieur au TAEG de votre prêt. Un prêt immobilier dont le TAEG excède le taux d’usure devient en effet un prêt usuraire, qui expose les prêteurs à des sanctions pénales.

Non-respect du taux d’usure : que risquent les organismes de crédits ?

L’article L341-50 du Code de la consommation définit la pratique d’un taux usuraire comme constitutif d’un délit. En cas de non-respect du taux d’usure, l’organisme de prêt s’expose à une amende de 300 000 euros et une peine d’emprisonnement de 2 ans. De plus, il sera contraint de rembourser à l’emprunteur l’intégralité des sommes versées.

Le TAEG (Taux annuel effectif global)

Selon le code de la consommation, le TAEG comprend plusieurs éléments ayant un coût financier :

le montant des intérêts de l’emprunt ;
le taux annuel effectif de l’assurance emprunteur (TAEA) ;
les frais de garantie ;
les honoraires de courtier ;
les frais de dossier.

On peut donc décrire le TAEG comme le taux global de votre crédit immobilier.

Calcul du taux d’usure

Le taux d’usure est fixé par la Banque de France. Il est calculé à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit sur lesquels une augmentation d’un tiers est pratiquée. De plus, le taux d’usure varie en fonction de la catégorie de prêt (crédit immobilier, prêt à taux fixe ou variable, crédit à la consommation, prêt renouvelable…). Il fait l’objet d’une publication au Journal Officiel à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant. Au quatrième trimestre 2022, le taux d’usure d’un prêt immobilier est fixé à :

3,03 % pour les prêts d’une durée inférieure à 10 ans ;
3,03 % pour les prêts de 10 ans à 20 ans ;
3,05 % pour les prêts d’une durée supérieure à 20 ans.

À quoi sert le taux d’usure ?

Le taux d’usure sert donc à protéger les emprunteurs contre des TAEG trop élevés que les banques ou les organismes de prêts pourraient proposer. En effet, des taux d’intérêt excessifs risquent de mettre les emprunteurs dans des situations financières délicates et de déstabiliser l’économie globale s’ils sont pratiqués à grande échelle. Le taux d’usure joue donc un rôle de régulateur du marché des crédits immobiliers et des prêts à la consommation.

Conséquences sur le crédit immobilier

Un frein pour le marché immobilier

Le taux d’usure avait initialement été créé pour garantir la protection des emprunteurs. On remarque cependant une recrudescence de dossiers de demande de prêts refusés en raison d’un TAEG plus élevé que le taux d’usure. En effet, avec les taux d’emprunt historiquement bas connus ces derniers mois en France, la marge d’un tiers appliquée au TAEG pour obtenir le taux d’usure ne permet plus de couvrir les personnes à risque. En effet, ces personnes devant souscrire des contrats d’assurance emprunteurs à des montants plus élevés, leur TAEG dépasse leur taux d’usure.

Les banques étant de plus en plus strictes sur l’accord de prêts immobiliers, le taux d’usure risque ainsi de devenir un frein pour le marché immobilier.

Les emprunteurs concernés

L’évolution du taux d’usure modifie donc le profil des emprunteurs pouvant avoir recours à un crédit immobilier. En effet, dorénavant, des personnes solvables et ayant un apport personnel peuvent toutefois se voir refuser leur prêt. Il s’agit notamment :

des emprunteurs présentant un risque aggravé de santé ;
des seniors ;
des personnes qui empruntent sur une durée supérieure à 25 ans ;
des emprunteurs en SCI (Société Civile Immobilière), etc.

L’impact du taux d’usure sur l’obtention de crédits immobiliers

Aujourd’hui, de nombreux cas de refus de prêt sont générés par ce que l’on appelle « l’effet ciseau ». En effet, la progression des taux d’intérêt des crédits est toujours plus rapide que celle du taux d’usure et n’est donc pas toujours en corrélation avec les réalités du marché. Lorsque les taux augmentent rapidement comme actuellement, le décalage avec le seuil usuraire entraîne le refus de certains crédits malgré la solvabilité des emprunteurs. Le levier principal de baisse du TAEG se trouve alors dans la négociation de l’assurance emprunteur.

Assurance emprunteur : comment éviter de dépasser le taux d’usure ?

La délégation d’assurance

La baisse du taux d’usure est rendue possible par la délégation d’assurance. Elle consiste à souscrire une assurance de prêt autre que celle proposée par la banque. Pour les emprunteurs, le principal avantage s’avère être la réduction du coût de leur couverture d’assurance, et donc des cotisations moins élevées. Elle permet également de soustraire certains coûts du calcul du TAEG. En choisissant une assurance externe à celle de leur banque, les emprunteurs peuvent, en effet, réduire le TAEA (Taux Annuel Effectif d’Assurance), une des composantes du TAEG. La délégation d’assurance est alors un bon moyen de ne pas dépasser le seuil du taux d’usure fixé par la Banque de France.

La répartition de la couverture de l’assurance

Pour les emprunteurs qui n’ont pas la possibilité d’obtenir une assurance de prêt immobilier moins coûteuse, il peut être judicieux de jouer sur les quotités de capital partagées entre les emprunteurs. L’idée est de répartir la couverture de l’assurance dans le cas d’emprunt à plusieurs. La répartition des coûts se fait alors en fonction des revenus de chaque co-emprunteur et l’assurance doit couvrir 100 % de la somme empruntée. Les co-emprunteurs se verront attribuer par l’organisme d’assurance les garanties obligatoires dans les quotités minimales exigées. Par exemple, si un emprunteur prend en charge 50 % de l’emprunt, il peut s’assurer sur cette quotité du crédit. La répartition des coûts de l’assurance lors d’un emprunt à plusieurs permet ainsi de réduire le taux du crédit.

ASSFI vous aide à concrétiser votre projet immobilier

Si vous rencontrez des difficultés à obtenir un crédit immobilier en lien avec votre TAEG, une des seules solutions est la négociation. Spécialisé dans l’accompagnement des personnes avec risques aggravés, notre cabinet de courtage recherche l’assurance emprunteur la plus adaptée à votre situation (garanties, montant, etc.) au meilleur tarif. Nous démarchons de nombreuses compagnies d’assurance, négocions et sélectionnons les contrats les plus avantageux. La baisse du coût de votre assurance peut ainsi refaire passer votre TAEG sous le taux d’usure. Nos conseillers facilitent ainsi vos démarches et vous accompagnent dans le montage de votre dossier.