La SCI est souvent considérée comme la modalité la plus adéquate pour un investissement immobilier à plusieurs. Cependant, pour financer l’achat d’un bien, il est souvent nécessaire de recourir à un crédit immobilier et donc de souscrire une assurance emprunteur.

Modalités de l’assurance emprunteur pour les SCI

L’obtention d’un contrat de prêt immobilier doit toujours être garantie par une assurance emprunteur, y compris celui servant au financement de biens acquis par l’intermédiaire d’une SCI. Les modalités de cet investissement en société civile immobilière et les contrats d’assurance de prêt peuvent être réalisés sous différentes formes.

Contrat de prêt à titre individuel pour les associés de la SCI

Chaque associé peut financer ses propres parts sociales de la SCI par la souscription d’un prêt immobilier individuel. Il prend ainsi en charge une partie de l’investissement global qui sera obtenu par addition de chaque emprunt. Chacun est alors responsable du remboursement de son prêt personnel. Les associés vont dès lors devoir contracter une assurance de prêt immobilier individuelle pour garantir leur emprunt. La somme de tous ces crédits et assurances couvrira le capital de la SCI.

Emprunt mutualisé au nom de la SCI

Dans cette seconde option, le contrat de prêt immobilier est signé au nom de la SCI. C’est donc la structure qui deviendra l’emprunteur et sur laquelle reposera l’obligation de remboursement du crédit. Cependant, chaque associé devra garantir les remboursements du prêt sur sa quote-part du capital social, il doit donc pour cela souscrire une assurance d’emprunt immobilier. Le crédit devra être couvert à 100 %, mais la quotité de chacun peut être choisie librement en fonction de ses revenus, de sa participation au capital ou de son profil. Certains associés pourront d’ailleurs prendre à leur charge la totalité du capital emprunté.

Application de la loi Lemoine au prêt immobilier de SCI

Le principe édicté par la loi Lemoine du 17 février 2022 ouvre la possibilité d’un changement d’assurance emprunteur à tout moment sans frais ni délai. Ce droit est toutefois uniquement accessible sous trois conditions :

  • Être une personne physique ou morale.
  • Avoir souscrit le prêt immobilier pour un bien à usage d’habitation ou mixte selon l’article L313-1 a) code de la consommation.
  • Respecter des garanties et quotités au moins égales à celles de l’assurance emprunteur d’origine (invalidité, décès, etc.).

Donc, pour les associés engagés dans un prêt immobilier à titre personnel et individuel, la résiliation et le changement de contrat d’assurance emprunteur sont possibles à tout moment. Les contrats souscrits au nom d’une SCI Familiale, de Location, de Construction Vente, Patrimoniale ou SCPI sont également éligibles au dispositifs de changement d’assurance à tout moment. Le crédit contracté part une société civile immobilière pour un exercice professionnel ou au titre d’une acquisition uniquement sont exclus. Cependant, d’autres dispositifs législatifs en rapport avec le choix et la modification des contrats d’assurance emprunteur leur sont ouverts.

Délégation d’assurance

Dans tous les cas de figure, emprunt individuel ou au nom de la SCI, la délégation d’assurance est accessible aux associés. En effet, depuis juillet 2010, la loi Lagarde met à disposition des emprunteurs cette possibilité de souscrire un contrat d’assurance de prêt autre que celui du contrat groupe proposé par la banque. Puis, la loi Hamon et l’amendement Bourquin ont déployé les conditions du changement d’assurance emprunteur en cours d’amortissement du crédit immobilier. La loi Lemoine referme cette boucle avec la facilitation et la libération de l’accès à un contrat d’assurance de prêt moins onéreux.

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